J-REIT ETFへの投資方針をStrategic Reviewする

相互リンク先の 「資産運用相談員kaoriのちょっといい話」 でお褒めのお言葉をいただいたばかりで、ちょっとタイミングのよくない記事ですけど、以下に考えていることを掲載することとしました。

昨年末現在、J-REITには総資産の約17％のエクスポージャーがあります。

その中で最大の投資先はETFとなっています。個別銘柄中心の私のポートフォリオの中では最大のパッシブ投資先で、ティッカー1343は昨年末現在で、フィリップモリス、IBM、ダウケミカルに次いで第4位の主力投資先となっています（多分今も4位～5位の投資先だろう）。

しかし、最近の分配金の切り下げには頭が痛く、REITのETFへの投資方針を全面的に見直そうと考えています。

過去の分配金の推移(参考までに日興から出ている隔月型のETFの分配金動向も掲載）

数値は発表日から過去12カ月間に受取った単位当たりの分配金の総額を示します。12ヵ月移動平均ベースでみると確実にじり貧になっている様子が赤裸々になります。

分配金の多い少ないには、もちろんETFを構成する個別REITの事情とETFの口数の増減など複数の変数があって分析がややこしい（めんどくさい）ため、一概に言えませんが（ETFなんだからそんなめんどくさいことやらずともいいじゃないかという甘えもありますけど）、それでも多くの不動産投資家のブログなどを拝見していると家賃の下げ止まりが見えないようで（テナント賃料も同じこと）、そういった影響をマクロでも反映しているのだ、と考えるのが妥当ではないかと思います。

最近毎日確実に拝見しているふりーぱぱさんの「てーげー投資ライフのすすめ」というブログにおいても、日本における不動産投資のリスクポイントを指摘されています。

日本での不動産投資のベテランでも家賃の下げ止まり感がないことを憂いておられます。

(今が本当のボトムという説もある。しかし、その先はまた下落が予想されますし、Ｄｉｖｉｄｅｎｄ　Ｓｎｏｗｂａｌｌ理論に合わなくなってしまった）

「5%の配当利回りがあれば、今の日本なら一生モノ」という方もいらっしゃいますが、それは分配金が一定であると言う前提を忘れての発想だと思います。

分子の配当（分配金）が下がってしまっては、中長期的には分母の投資口価格も下がるのは見えています。

売却するのはいいが、代替商品も簡単には見つからないので、時間をかけて処理していこうと思います。前回3月の分配金でも相当頭に来ていたので、今回の見通しではもう堪忍袋の…に近い状況となりました。

悪いことをした犯人が分からない場合、ストレス溜まりませんか？　そんな気持ちに似ているかもしれない。

毎月分配金型投信ではありませんが、3ヶ月に1回分配金が振り込まれるという安心感も買った理由でしたが、米国株も基本的に四半期配当なので、当初ほどありがたみも薄れてきました。

個別銘柄に付いては、ストレスが溜まる銘柄も中にはありますが、配当利回り的に代替できる物もそう簡単に見つからないという事情もあり、もうしばらくお付き合いすることになると思います（犯人が特定できている）。

分配金のダウンサイドリスクが実質的になさそうな、アドバンスレジデンス以外は、我慢の日々が続きそうです。

J-REITポートフォリオご紹介

ETFの配当利回りがNTTドコモの配当利回りに近づいており（沖縄セルラーより悪くなった）、不動産投資より電話会社投資の方がベターではないか、と言う思いがあります。電話会社はある程度増配してくれますね。

すぐに全株売却することはありませんが、当面相場は、白川日銀総裁殿が買い支えてくれるので、公的資金に甘えちゃおう。


＊ちなみにkaoriさんは大胆な投資スタイルで、ここぞと決めると、「月給の3か月分」の資金を突っ込んで見事獲物をしとめる嗅覚をお持ちで、配当をじっと待つ　「草食男子」　の私から見れば、「肉食女子」　のような方で、そこがすばらしく、うらやましくも思っております。

武田信玄のような風林火山的な投資家をイメージしてしまいます。

また、日ごろのちょっとした投資アドバイスも、なるほど、と思うことが多く、参考にさせていただいています。


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