アドバンス・レジデンス投資法人（アドレジ）の投資主総会の後の運用説明会に参加しました。
私個人ではなく、子供名義で投資しています。私自身は2010年ころ～2013年ころまで保有の後売却してしまいました。2人の子供名義では2012年頃から10年以上長期保有しています。J-REITとしてはかなり利が乗っています。
10月27日、東京駅日本橋口のサピアタワーの会議室が会場。
6年くらい前に一度、仕事をさぼって出席したことがあります。
個人的な関心事は、賃貸住宅の家賃動向の確認です。
結論は賃借人の入れ替え時で、2桁の家賃アップ、更新では3％ほどのアップとなっており、じっくりと確実に家賃にもインフレ傾向が見て取れました。
前住居人が10万円の家賃だったら、次の人は平均116,200円で契約したことになります。
アドレジでは、毎年300戸程度の部屋をリノベーション、つまりリフォーム、を実施しており、そういった住戸は29.6％、129,600円で契約したということになります（右上）。
左下は、そうした賃料アップした純額が25年7月期（6ヶ月）で39,625千円になったと言っています（期間中の営業収益は約205億円）。右下の空室日数が78.3日で延びているのはリノベーション住戸があるので、工事期間分だけ延びたそうです。
入替ではなく、契約更新時はどうだったか、というのが上の図。
契約更新時に更新に応じた人は平均3.1％のアップだったようです（これが大事）。アップ率は1年前（24年7月期）の半年は1.3％、25年1月期は＋2.6％、今回＋3.1％と加速化しています。10万円の家賃で、103,100円で応諾ということのようで、良心的？かな。
出ていくと、12万円くらいになってしまうのですから（もっと上げてもいいような気もするが）。
但し、そもそも更新時期が到来して、アップを打診した割合が79.4％で、そのうち64.5％が応諾（残りは応諾しなかった）とのことですから、更新時期が来た住戸の51.2％しかアップさせることが出来なかったようです。
地域別では首都圏では家賃上昇出来た住戸が7割近くありますが、それ以外はまだまだ改訂余地がありそうです。
これは25年7月期の6ヶ月に、入替住戸と更新住戸で賃料アップした分が全体の収益にどれだけ貢献したかを表しています。
結論は、＋1.9％のようです。
内訳は入替住戸に関して、16.2％の家賃アップですが、それは住戸全体の8.4％に過ぎず、住戸全体への賃料アップへの貢献は1.4％です。
更新住戸も同様に、3.1％の家賃アップですが、住戸全体の16.7％を占め、全体の賃料（収益）への貢献度は0.5％だった、というものです。
アドバンス・レジデンスは、都心中心（23区で全体の68％）の住戸があるため、やや東京よりのデータになります。大都市圏だとこのデータから▲1％程度を見ておく（更新時＋2％くらい？）と良いかもしれませんね。
25年あたりから家賃のアップ率も拡大傾向にあるので、インフレ率への影響も今後は出てくるかもしれません。
平均居住日数が4.8年なので、このままの状態が続けば、2030年には全住戸が今より15％以上アップするとも言えそうです（今入替で入っても、1回か2回くらい更新が来る。その時もう少し上がる可能性がある）。
一方、自分の賃貸アパートは2030年頃まで家賃固定のサブリースという、今思えば失敗契約で、悔しいですねえ。
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