高利回り安定配当投資 REITと通信会社について

REITと言えば、安定配当又は高配当（好）配当投資の代表格かもしれない。

改めて言うまでもなく、個人では買えない都心（を中心とした）の不動産を投資ファンド形式にして、証券化して共同購入するようなものです。

投資家の代わりに、REITの運営会社が彼らの判断で、時価で不動産を売買し、その後の管理運営を行います（テナントの募集や修理・維持・管理を行う）。
家賃からそれらの経費を差し引いて、企業会計で言えば、税引き前利益の90%以上を投資家に利益還元することで、法人税を免除してもらえます。

利回りはおおむね4％で推移しています。

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青い線が上場REITの平均利回りで4％ラインまで上昇しています

一方、通信会社（NTT、NTTドコモ、KDDI他。ソフトバンクは、配当政策がやや異質なので、今回排除）は、最近多角化を進めているので、必ずしもピッタリ当てはまりませんが、基本的に法人や個人と回線ごとに契約を結んで、「月々の通信料金はいくら」という形のストックビジネスです。

さて、結論を先に述べると、安定配当収入がいい（さらに増配してくれればもっといい）と思っている私は、REITから通信会社に乗り換えました。

過去の記事にその辺のことを書いています。

J-REIT ETFへの投資方針をStrategic Reviewする　2012/5/9

ざっくりとした理由は、

• 景気が悪化すると、家賃は下がるが、通信料金はなかなか下がらない。
• REITの一口当たり分配金は確実に減るが、通信会社のDPSは下がるどころか上がっている（これはOpinionではなくFactです）。

だから通信会社の方がいい。

言い換えると、景気が悪化すると企業は人を減らし、給与を削減します。するとオフィススペースが余るので、オフィスも移転や賃借面積を減らします（隣の会議室の賃貸契約を打ち切るとかあるでしょ？）。

そうなるとビル側は、家賃を値下げしたり、空室を埋めるためにフリー・レント契約（例：当初6か月は家賃ゼロで共益費のみとか）とかで、つまりREITの売上高が減少してしまいます。

レジデンシャル物件も、サラリーマンが賞与カットや給与カットあるいは残業代カットなどになれば、家賃の安い物件を物色します。

したがって、景気が悪化すると、家賃水準が下がってしまいます。それはREITの配当金に直結します。

REIT運営会社側も、普通毎期ギリギリの利益を配当に回すので、余力もなく、分配金と家賃は連動するような形で動きます。

一方、電話料金・通信料金は基本的には下がりません。

また、経営者は多少当期利益が落ちても、配当を引き下げたくないインセンティブが強い（投資家がうるさい）ので、一株利益以上の配当を行う可能性もあります。

毎期同じ配当金（分配金）が続くのなら、まあ、REITも安心して保有できますが、景気が悪化して減配、というのは、連続増配株投資に慣れてしまうと、嫌なんです。

もちろん、リーマンショックの時は、スマートフォンというイノベーティブな新製品が出現したので、通信会社も料金設定等強気だった可能性があります。

今は各社格安スマホが登場し、景気が悪化すればそちらに流れるリスクも無視できません。

最近はREITも多様化したので、例えば私も投資しているインフラファンドだと、太陽光なので景気の波は関係ありません（異常気象は関係ありますが、、、）。

もっとも、REITの分配金の下落は景気悪化が始まって、1年~2年後に顕在化してきます。なぜなら多くの賃貸契約は2年契約なので、景気悪化が始まっても、契約終了まで家賃は据え置かれます。

2009年ごろがリーマンショック後の不況ピークですが、分配金は2010年～12年にかけて下落し続けていきます。アベノミクスが顕在化してきた2013年以降は右肩上がりになっています。

契約が終わるときに、より安い物件に引越したり、余分な部屋を返却したりするので、REITが受け取る家賃の減少もそれに合わせて減っていきます。

何が言いたいのかと申しますと、景気悪化局面の初期はREITの利回りはかなり上昇しますが、分配金も先行き減少予想の可能性が高いので、決してその時の利回りに惑わされてはいけません（資本財・工業製品企業のPERのようなイメージ）。

REITに投資する場合、その辺も頭に入れて投資しましょう。今回の景気も頂上が見えてきたような気が個人的にはしていますので、老婆心ながら。

KDDIの一株配当金の推移です

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