スルガ銀行の融資姿勢とかぼちゃの馬車の件

トピックスの確認

• シェアハウス「かぼちゃの馬車」をサラリーマン投資家に販売していたスマートデイズが民事再生した（経営破たん）。
• スマートデイズはシェアハウスのオーナーに表面利回りを約8％で家賃保証を行って、シェアハウス投資が人気商品となっていた。
• しかし、シェアハウスは空室率が高く、オーナーに保証できる家賃の財源がなかった。
• 自己資金のないサラリーマン投資家が、（比較的安易に）シェアハウス投資が出来たのは、スルガ銀行が融資をつけたから。
• スルガ銀行は、その積極融資姿勢（比較的高収入のサラリーマンに少ない自己資金/いやフルローンで億を超えても融資する）でサラリーマン投資家に人気があった。
• しかし、今回のスマートハウスの一件で、その融資姿勢が問われるとともに、銀行の経営不安も飛び出している。
• そのスルガ銀行を森金融庁長官は「スルガ銀行のように戦略を工夫することで連続最高益を計上する地銀も出てきている」「大きくなることが唯一の解決策ではない」と称賛したが、一転事情聴取などの対応となった。

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個人的な経験

投資家として
私も、某不動産仲介会社からずいぶん前ですが、仙台の鉄骨アパート約1.5億円・表面利回りが11％ぐらいだったか（2012年～13年の話です）で『スルガ銀行の融資付』でセールスされた経験があります（もちろん審査が必要とは説明を受けましたが）。

金利が4％か4.5％だったと思います。その代り、自己資金はほとんど不要だったような気がします。
（当時は震災復興で仙台は投資家目線で誤解を恐れずに書けば、イケイケな感じだった）

その金利じゃ、手元にCF残らないよ、という点と、仙台という遠隔がネックでやめました。

これ以外でも、りそな銀行、オリックス銀行、千葉銀行など融資に積極姿勢を見せる銀行の話は聞いたことがあります。

スルガ銀行について

そもそも銀行の融資って、株式投資と似ている点は、景気がいい時はみなさん調子がいいのですよ。
貸し手・借り手ともに。

ポイントは、それが逆流したときですよ。株式でも暴落したときに誰か必ずババをつかむような失態を犯している人がいるでしょ。

したがって、その経営方針（積極融資方針）が吉だったのか凶だったのかは、5年程度経過しないとわからない、と個人的には思います（5年以上経過していますね。笑）。

ただし、それが人事考課と紐つかないのがポイントになります。銀行の人事考課は（今はわからないですが）、その時にやったもの勝ちです。

株式市場や世間のスルガ銀に対する目もそうですね。

もちろんあまりに悪質な手段で実績を挙げていると、あとから遡及されて×を受けることもありますが、その時の銀行内のルールに従って達成した成績は社内では否定されないでしょう。

銀行の評価って、言い換えれば与信供与しているビジネスモデルの評価って難しいですね。短期的にはOKでも、中長期・特に不況時点でリスクの取り過ぎがアダとなるかもしれません。

スルガ銀行の評価も次の景気後退期で明らかになるでしょう。そこで大きく財務を痛めてしまうと、リスクを取り過ぎたということです。

一方投資家サイドは、

世間では色々言われていますが、かぼちゃの馬車に関しても結局は投資家自己責任としか言いようがないと思います。

家賃保証って、そもそも保証能力があるのかないのか、「それなりの収入があるサラリーマン」なら自分の会社の仕事でも取引の相手側の支払い能力（あるいは供給能力）のチェックぐらいするでしょ。

スルガ銀の高金利融資も納得の上で借りているはず。サラリーマンの不動産投資をやろうとしているものが、ネットでその道で上手にやっている人の事例や周りの経験談を調査しないわけがない、と個人的に思います。

このスルガ銀をうまく使って、成功している不動産投資家の方も結構いらっしゃいます。
スルガ銀行も貸し倒れを考慮して、金利が4％台です。

何も知らない「世間」がやれ、騙した・騙されたと騒ぐのは、かなり違和感がありますね。

（地方の地主が、木造賃貸アパートを売りつける〇東建託や××パレスの営業マンにいいように言いくるめられた、などと同類項に論じるのは大いに違和感がある）

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