円安で比較的株安な日本株式市場。米国株であまり配当があてにならなかった銘柄を昨年末ごろから継続的に売却し、一部は米国株のコアな配当株の買い増し、一部は円転し日本株の配当が期待できる株などに振り分ける、ということをやっています。
また、一部はFXにて、ドル売り円買いのポジションを持つことで、ちょっとした為替ヘッジも試みています（金利差によるスワップの支払いが発生しますが）。
その中で、日本管理センター（証券コード3276）JPMCを買ってみました。賃貸物件管理会社で、管理戸数がモノをいうストックビジエネスモデルです。
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| Yahoo！Financeのおなじみの画面 |
不動産関連銘柄ですが、REITより配当もよく、ビジネスは手堅い印象を持ちました。
この会社は、賃貸物件のオーナーから管理、サブリース等を本業としていて、不動産投資家から見れば、いわゆる「管理会社」に該当します。
延滞管理や修繕支援、入居者あっせん等を行うようです。管理戸数は106千戸に達します。
また、単なる賃貸住宅だけではなく、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）の管理も行うようです。
さらに、古い物件をリノベして、生き返らせるようなことにも取り組んでいて、例えば企業の古い独身寮をリノベの上、サ高住としてサブリースしたりするようです。
こういった一連の作業は、不動産投資家さんで、脱サラ？（FIRE？）しフルタイムで取り組む大家さん的な人が一人やチームでやっているのをブログやYouTubeでよく見かけました。
会社組織で取り組んでいるのは、カチタス（8919：築古戸建てをリノベする）と当社のようです（注：アパマンショップとかは仲介事業のフランチャイザーで、似ているがやや違う）。
一応、下記のような基本戦略を明確にしているので、変なM&Aとか横道にそれず、本業一本でやってくれると信じることにしました。
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| 共に当社HPより |
プラットフォームの拡大とは、管理戸数の増加につきます。別途「ストックビジネスを極める」と明言しています。
付加価値の向上とは、例えば家電家具付き賃貸物件とか、リノベによる価値向上などを指します。こういった付加価値施策は管理戸数が多くなれば、ボリュームメリットも出てくるでしょう（例えば、各住戸にTVを設置する、となれば極論すれば10万戸分TV買えば、価格優位に立てるでしょ）。
また、当社は大東建託等のように、アパートを建ててそれを管理する、ということではなく、住む人・やオーナーの管理代行業に特化しているため、大東やレオパレスのようなこと（立地度外視、手抜き工事多発で不動産所有者とトラブルが絶えない）にはならないようです。
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| 当社中期計画より |
ちなみに有利子負債は２1年12月末現在、約40億円です。自己資本67億円、営業利益23億円で、BSは特に問題ないと考えました。
配当に関しては、結構意識しているようで、IRに関し、明確な配当方針を持っているようです（過去の減配が気になりますけど）。
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| 当社中期計画より |
不人気業種なので、Valuationは低目ですが、しっかり配当してくれるのであれば、打診買いということで、買ってみました。12月決算なので、日本株の配当時期の分散にも寄与しますね（これも買い動機理由）。
