REITの利回りなど不動産投資について留意すべきこと

確かに預金金利や国債利回りなどに比較すれば、REITの利回りは相対的に高い可能性がある（今、平均すれば4%ぐらいか？）。

不動産収入は安定しているから、株より比較的ミドルリスク・ミドルリターンである、とか言われている。

株価が天井付近で張っている以上、次の「買い物」を探すにはいいかもしれない。

しかし、景気がピークから下落に向かう場面では（広瀬氏は米国経済はピーク付近と言っていた）、不動産投資への「長期」での投資へは留意したほうがいい。

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これは三井住友アセットマネジメント社のリーマン・ショック前の都心オフィスビルの空室率と賃料のグラフである。

賃料の下落はリーマン・ショック（08年10月頃）から急激に下がりますが、下げ止まったのは（震災もあったので）2014年です。14年といえば安倍総理は就任していました。

空室率も2012年前半がピークでした。自民党が政権奪取が囁かれつつあった？

つまり空率率がピークの2012年から賃料の底打ちの2014年前半頃まで約1.5年は空室率が改善しても家賃が下落する時期があったということになります。

上記はREIT ETFの分配金の推移です。
13年5月の18.7円はちょっとわかりませんが、多分売却益とか異常値ではないかと思います。

ETFの分配金は単純にREITの分配金の増減（家賃の増減）に比例せず、ETFを買う人が多ければ発行口数が増えて多少希薄化するらしい（細かいメカニズムは理解できていないが）ので、正確ではないが、

概ね平均賃料と比例した動きになっていると思われる。

したがって、

1. 景気のピーク付近で買うと、その後楽しみよりも痛みの可能性のほうが高い（分配金の削減可能性が高い）。
2. さらに、株価が底打ちしても（リーマン・ショック後の株価の底は2009年春頃）、まだ賃料も空室率も悪化する。
3. また、空室率がピークを打って改善しても、賃料の回復には1年から2年かかる（新しいテナントと契約しても、改装工事、入居しても半年間~1年間フリーレントとか物件のCFの改善に時間がかかる）。
4. 家賃契約は2年で更新する場合が多いので、一旦引き下げに同意すると2年間は塩漬けになる（その間景気はどんどん回復/悪化する）ため、平均賃料は景気をリアルタイムで表しているわけでもない。

要するに不動産市況は景気の遅行指数である、という点に注意すべきだということです。

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