従来から、実物資産投資の拡大を示唆していましたが、今回実行にこぎつけました。
不動産投資は2016年に戸建て投資を行い、それ以来です。2017年以降は不動産投資の拡大を中断して太陽光発電投資を優先した結果、不動産を後回しにしていました。
2020年初めにやっと太陽光発電投資が終わり（５号基の連結）、次は不動産に復帰という感じです。
不動産投資に関しては、2012年ごろから考えていて、①当時懸念に思っていたこと（家賃の下落とか）が杞憂であることが腹落ちしたこと、②悪性リンパ腫の寛かいからまる5年以上経過したこと（5年以内だと団体信用生命保険の告知事項の抵触項目となる）、③太陽光発電投資も一服し、Cash Cow化しつつあったこと（消費税還付も大きい）などが後押ししました。
今回、2013年当時に一度検討していた不動産業者から物件の紹介を受け、「ローンがつくのなら」ということで、話を進めていったら、「ローンがついた」ので投資実行に至りました。
「ローンがつくかつかないか」：これはいま不動産投資家にとって、結構逆風で、私も3つの投資不動産を専門に扱っている業者を回りましたが、今回お世話になった業者以外はうまくいきませんでした（担保評価が出ないとか太陽光のローンがダメとかそんな理由）。
さて、買った物件は
価格 8,200万円 （築5年、木造2階建て、１Ｋ×10部屋、1部屋当たり24.5㎡平均）
満室利回り 8.05％
場所：埼玉県川越市、川越駅（ＪＲ、東武東上線）徒歩約15分の住宅街（「小江戸」と呼ばれる観光地から駅をはさんで反対側のイメージです）
さて、ローン金額は7,790万円で、物件価格の95％でした。はじめ業者は8000万円ローンをつける、と言って営業してきました（さすがに鵜呑みにしませんでしたが）。
これについては別記事で書いてみたいと思います。
それでも自己資金（手数料とか登記費用とか）は1000万円程度必要で、文字通り流動性資金を「かき集め」ました。
駅徒歩15分で１Ｋ独身向けが埋まるのか、という点は、これまで入居者の大半は地元企業の勤務者で電車を使う人が少ない点、紹介不動産屋は物件の管理会社も兼ねていて（その不動産業者が新築で投資用アパートとして販売し、その所有者は今回自己資金が必要ということで売却するらしいです）、地元と物件を熟知している点などで大丈夫かな、と判断しました。
川越市は調べてみると、埼玉県第3の人口を誇る市のようです（1位さいたま市、2位川口市、4位は僅差で所沢市）。ウイキペディアでも昼間人口比率（昼の人口/総人口）が95％程度となっていて（埼玉県の平均は80％を少し切る）、働き口が結構ある街のようです。人口も増えていて、中核市になっていました（なんでも明治時代までさかのぼれば埼玉県人口1位の街だったようです）。
人口は35万人程度です。川越駅を降りると、直感的に松戸駅より栄えているように思ったのですが、面積が松戸より小さいのか？（松戸市は人口約50万人。14年前まで私は松戸市民でした）
不動産業者の話によると、やはり（コロナがなければ）観光客が多いようです。
あんまりそんなことまで考えずに、業者名（管理会社兼用）と物件が比較的新しい点、１Ｋだけどそこそこ広い点などで決めてしまいました。
物件管理は引き続きその不動産業者にやらせるので、あんまりやることはないと思っています。ちなみに現在は満室です。
利回り8.05％をどのように評価するかですが、本業のサラリーマン稼業の時間をあまり割かないでできること、というのがあるので、「半分空室のアパートを大改装して満室にする」とか「自分でＤＩＹリフォームをやって高利回り物件にする」とか、切った張ったの指値交渉をやって良い条件を引き出す、とかは一切やりませんでした。
「大家業」ではなく、「投資」（もちろん事業になることは理解していますが）スタンスです。
その分、サラリーマンの信用を最大限活用して、3年連続最終赤字のダメ資産管理法人でも今の時期に95％融資を受けることができました。
課題はこの後の資産拡大ですが、多分もう1回95％は無理だと思うので、しばらく貸家・太陽光・当アパートのＣＦを貯めて様子を見ると思います。
上記3つの不労所得CF（収入-ローン返済元利金）は多分40万円/月を超えていると思います。1年遅れで目標到達。次は50万円越えです。
株の配当を均せば、十分達成していますが、それは別ポケットで勘定しています。
CFがあっても、再投資にほとんど投入しているので、副業収入を味わう？余裕は全くありません。うっとうしい確定申告や経理処理が嵩むだけですね、、、。
副業CFの安定成長化が見えてくると、株式投資は配当よりも成長に目が行ってしまいます(笑)。
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