11月末で当方が所有していた貸家戸建て不動産を売却しました。EXITですね。
購入経緯はこちらを参照
こちらも当該不動産について詳細に記事にしています。
2016年9月に購入し、2024年11月に売却。約8年保有していました。
500万円で購入し、550万円で売却しました。
この間、家賃はずっと8万円。購入経緯を見ていただければわかりますが、空室期間はゼロ。更新料を半額で4回しましたが、まあご愛嬌。
この間のIRRはざっと19.6％でした。
株式投資以上のリターンでした。
元々、旧住宅金融公庫の保証会社から、競売通告をされていて、この物件の私の管理会社でもある地元の不動産会社に任意売却先の依頼をしていました。
たまたま、不動産投資物件を探していた私が、その話を聞いて、興味を持ちました。
曰く、「競売にかけられるが、保証会社は800万円なら任意売却に応じるようだ。ただ、私の感覚だと600万円だと売却に応じると思う。家主が引き続き賃借したいようで、8万円まで家賃を払うとのことだ」
私は「競売にかけられる人が家賃を8万も払えるのか？」
と質問すると
不動産会社が「住宅ローンの借主は旦那さんで、彼はリストラされて再就職後に収入が激減、奥さんは近所の病院に勤務していて、安定収入がある。子供が2人いるけど、上の子は来年4月に大学を卒業し、下の子も来年専門学校を卒業する。今の返済が月14万円だが8万なら返せるとのことだ」、と回答。
私は、「家賃が払えて住み続けるのはいいことだが、最終的にはどうするのだ？」と聞くと
不動産会社は「子供が大きくなれば、ローンを組んで買い戻すのはどうだ？」と質問されたので
私は「買値と同じだったら考える。ただし、600万円ではなく500万円なら、即金で買う」と回答し、売主夫婦と会って、一応人なりを確認し、購入しました。
8年後、つまり、2024年10月下旬に、結局奥さんがローンで買い戻すことが決まりました。
まあ、思い切って購入して、無事売却出来ました。
ブラックリストに載っている人（正確にはその配偶者ですが）に家を貸したのですから。
ただ、家族4人、その家以外に住むところがなさそうだ、というのを現地確認したので、あとは頑張って家賃を払ってくれるだろう、と信じたのが良かったですかね。
銀行員時代の経験で、人間、家賃・住宅ローンは必死に返す（そうは言っても延滞した人も何十人も見てきましたが）性質があると理解していたのも大きかった。
借主家族も、競売寸前の状況を救済され、かつ、ローン返済の場合は月14万円を残り20年くらい返済が残っていたようなので、家への総支払額は軽減できたはずです。
私に払った家賃＋購入代金総額＝770万円（8万円×８年＋2か月）＋550万円＝1320万円
ローンで仮に20年支払った場合＝14万円×12か月×20年＝3360万円（ヒアリングから推測）
3360万円-1320万円=2040万円の支払い軽減
お互いWin-Winの取引が出来ました。
私も、借主以外に売り先もなかった（家を離れるとは思えなかった）ので、買値＋経費分＝550万円で潔く売却しました。
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